Avukat ve Blokzincir Uzmanı Emre Avşar, Fintechtime Temmuz sayısı için yazdı “Gayrimenkul Tapularının ve Pay Senetlerinin Tokenizasyonu: Hukuki Çerçeve ve Uygulamalar”.
Gayrimenkul tapularının ve pay senetlerinin tokenizasyonu, dijital teknolojilerin ve blok zincir tabanlı sistemlerin sunduğu fırsatlarla birlikte global çapta önemli bir yatırım aracı haline geldi. Bu makalede, gayrimenkul tapularının ve pay senetlerinin tokenizasyonunun hukuki çerçevesi, bu süreçte karşılaşılabilecek hukuki sorunları ve çözüm yollarını ele alıyorum.
Gayrimenkul Tapularının ve Pay Senetlerinin Tokenizasyonu: Hukuki Çerçeve ve Uygulamalar
Gayrimenkul tapularının ve pay senetlerinin tokenizasyonu, dijital teknolojilerin ve blok zincir tabanlı sistemlerin yaygınlaşmasıyla birlikte önemli bir konu haline gelmiştir. Bu makalede, gayrimenkul tapularının ve pay senetlerinin tokenizasyonunun hukuki çerçevesi, bu süreçte karşılaşılabilecek hukuki sorunlar ve çözüm yolları ele alınacaktır. Amaç, gayrimenkul pay senetlerinin dijital temsili ve ticaretinin mevcut yasal düzenlemeler çerçevesinde nasıl gerçekleştirilebileceğini ortaya koymaktır.
Tokenizasyon Kavramı ve Token Türleri
Tokenizasyon Kavramı: Tokenizasyon, bir varlığın dijital tokenlar aracılığıyla temsil edilmesi sürecidir. Bu süreçte, varlıklar dijital ortamda temsil edilerek daha kolay alınıp satılabilir hale gelir. Çeşitli prosedürler ve şekli işlemler bu yolla atlanarak işlem kolaylığı veri ve zaman kaybının önüne geçtiği gibi, blokzincir tabanında saklanarak güvenlik ve saklama kolaylığı da sağlanmış olur. Tokenlar, uluslararası tanıma göre fungible (değiştirilebilir) ve non-fungible (değiştirilemez) olmak üzere iki ana kategoriye ayrılır. Ayrıca, kullanım amaçlarına göre utility token (fayda tokenları) ve security token (menkul değer tokenları) olarak sınıflandırılır.
Security (Menkul Değer) Tokenlar: Security tokenlar, menkul kıymet olarak kabul edilen dijital varlıklardır ve geleneksel finansal varlıkların (örneğin hisse senetleri, tahviller, gayrimenkul) dijital temsilleri olarak işlev görürler. Bu tokenlar yatırımcılara belirli bir varlık üzerinde mülkiyet hakkı veya kâr payı gibi finansal haklar sağlar.
Utility (Fayda) Tokenlar: Utility tokenlar, genellikle bir blok zincir tabanlı ekosistemde belirli işlevlere erişim sağlamak, hizmetlerden yararlanmak veya belirli görevleri gerçekleştirmek için kullanılır. Bu tokenlar, mülkiyet hakkı tanımaktan ziyade kullanıcılara belirli avantajlar sağlar.
Bu çerçevede iki ayrı konu olarak münferit kapsamda gayrimenkul tapularının ve Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları (GYO’lar) özelinde Pay Senetlerinin tokenizasyonunun mümkün olup olmayacağı, mümkünse hangi şartlarda olabileceği konusunu kısaca açıklamak gerekmektedir.
Gayrimenkul Tapularının Tokenizasyonu
Türk Hukukunda 2644 sayılı Tapu Kanunu, Türk Medeni Kanunu ve ilgili mevzuatlar gereği, mülkiyetin ve mülkiyete bağlı ayni hakların devri için Tapu Kütüğüne Tescil zorunluluğu bulunmaktadır. Prosedürlerin ve kanuni şekil şartlarının uygulanması dolayısıyla gayrimenkul mülkiyetini blok zincir teknolojisi kullanarak dijital tokenlara dönüştürmek, henüz tam anlamıyla mümkün değildir. Ancak Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmeleri ve Kat karşılığı/Anahtar Teslim İnşaat Sözleşmeleri bir “sözleşme özelliği” taşıdığından belli başlı şartlara uyum sağlanarak bu sözleşmelerin, tokenların “akıllı sözleşme” kullanılabilirliği devreye sokularak tokenizasyonu mümkün olabilir.
Gayimenkul Satış Vaadi Sözleşmesi ve Kat karşılığı/Anahtar Teslim İnşaat Sözleşmeleri Özelinde Tokenizasyon: Gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi, taraflar arasında ileride bir gayrimenkul satışının yapılacağına dair yapılan ön sözleşmedir. Bu sözleşme ile satıcı, belirli şartlar yerine getirildiğinde gayrimenkulü alıcıya satmayı taahhüt eder. İleride yapılacak olan asıl satış işleminin şartlarını ve koşullarını önceden belirlemek amacıyla düzenlenir ve tarafların haklarını güvence altına alır. Gayrimenkul satış vaadi sözleşmesinin geçerli olabilmesi için noter huzurunda düzenlenmesi gerekmektedir. Şekil şartı sözleşmenin geçerliğini etkileyeceğinden teoride noter kanalıyla yapılmayan sözleşmelerin geçersiz olduğu ön görülse de bazı aksi yönde yargıtay kararları da mevcuttur. Noter kanalıyla yapılan gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi tapuya şerh edilebilir. Böylelikle üçüncü kişilere karşı da ileri sürülebilir.
Kat karşılığı/Anahtar Teslim İnşaat Sözleşmeleri de bir arsa karşılığı veya ücret karşılığı inşaat yapılmasını içeren inşaat taahhüdü sözleşmeleridir ve bu sözleşmeler eser sözleşmesi özelliği taşımaktadır. Eser sözleşmeleri TBK’nın 470-486. maddelerinde düzenlenmiştir. Kat karşılığı inşaat sözleşmeleri de bu maddeler kapsamında değerlendirilir. Bu sebeple tapuya tescil yükümlülüğü bulunmamaktadır.
Yazıda da bahsettiğimiz tokenların utulity ve security özellikleri düşünüldüğünde satış vaadi ve inşaat sözleşmesinin utility token olarak kullanmasının önü açılabilir. Sözleşmeler, akıllı sözleşmeler aracılığıyla otomatikleştirilebilir. Bu, belirli şartlar yerine getirildiğinde sözleşmenin otomatik olarak yürürlüğe girmesini sağlar. Örneğin, belirli bir ödeme yapıldığında tapu devri otomatik olarak gerçekleştirilebilir. Keza satış sözleşmesinin tapuya şerhinin içeren zorunluluk da yazılı sözleşmenin şartlarına ek beyanlarla tokenizasyon ve fayda özelliklerinin eklenmesiyle karşılanabilir.
Başka bir durumda gayrimenkul satış vaadi sözleşmeleri, utility tokenlar aracılığıyla parçalara ayrılabilir. Bu, yatırımcıların gayrimenkule küçük miktarlarda yatırım yapmalarına ve likidite sağlamalarına olanak tanıyabilir. Nitekim kanunda birden fazla kişiyle belli bir paya karşılık satış vaadi sözleşmesi yapılmasının önünde herhangi bir engel bulunmamaktadır.
Ancak satışın gerçekleşmesi ve/veya taahhüt edilen inşaatın tamamlanmasıyla tokenlar tek başına yeterli bir mülkiyet devri içermeyecek olup mevcut yasalarımıza göre tapu tescili gereklidir. Ancak token sahipleri, bir fayda olarak kurgulanan ek taahhütlerin yerine getirilmesini her zaman isteyebileceklerdir.
Gayrimenkul Pay Senetlerinin Tokenizasyonu
Gayrimenkul pay senedi, bir gayrimenkul mülkiyetinin belirli bir bölümünü temsil eden ve bu payın alınıp satılabilmesini sağlayan finansal bir araçtır. Bu senetler, genellikle bir gayrimenkul yatırım ortaklığı (GYO) veya gayrimenkul yatırım fonu (GYF) aracılığıyla ihraç edilir. Gayrimenkul pay senetleri, yatırımcıların büyük gayrimenkul projelerine küçük miktarlarla yatırım yapabilmelerine ve bu yatırımlardan gelir elde edebilmelerine olanak tanır.
Security Token Özelinde Tokenizasyon: Gayrimenkul pay senetlerinin dijital şekilde temsili, security tokenlar aracılığıyla mümkün kılınabilir. Bu dijital paylar, hak sahiplerine bir SP aracı gibi hak sahipliği tanıyabilir. Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları (GYO) özelinde gayrimenkul pay senetlerinin tapuya şerhi zorunlu değildir. Ancak, belirli durumlarda tapuya şerh verilmesi, tarafların haklarını güvence altına almak amacıyla tercih edilebilir. Bu sebeple bu payları bir security token olarak kurgulayarak şekil şartı olmadan faydalardan yararlanılabilir. Ancak belirttiğimiz gibi bu durum teoriktir. Nitekim GYO tarafından bir gayrimenkul payı ancak SPK tarafından kaydi olarak ihraç edilebilir. Bu durumda dijital payların ihracı, satışı ve devri için MKK (Merkezi Kayıt Kuruluşunun) bilgisi ve onayı gereklidir. O halde her ne kadar devir zorunluluğu olmasa da SPK ve MKK tarafından mevzuat ile tanımlanmadığı müddetçe security tokenların da özelliklerinin kullanılması mümkün görülmemektedir.
Utility Token Özelinde Tokenizasyon: Utility tokenlar, belirli işlevlere erişim sağlamak amacıyla kullanılır ve mülkiyet hakkı tanımaz. Gayrimenkul paylarının tokenizasyonunda utility tokenlar, projeler için öncelikli satın alma, indirimler ve sadakat programları gibi faydalar sağlayabilir. Bu tokenlar, mülkiyet hakkı tanımadığı için tapuya tescil zorunluluğu bulunmamaktadır. Bir GYO tarafından sunulan pay senetlerinin satışında, ek faydalar sağlanarak pay adedi ile birlkte token adedi şeklinde bir proje ön görülebilir. Ancak dikkat edilmesi gereken nokta şudur ki tokenların devri ile pay senetlerinin devrinin mümkün olmayacağıdır. Bu durumda tokenlar sadece elde tutan için bir fayda özelliğinden öteye gitmeyecektir.
Hukuki Sorunlar ve Çözüm Yolları
Security Tokenların Hukuki Sorunları
Her ne kadar pratikte yukarıda bahsettiğimizin dışında bir senaryo mümkün olmasa da tokenların kapalı devre bir borsada veya serbest piyasada alınması satılması durumunda gayrimenkullere yönelik hak sahipliği iddialarının da Genel Hukuk çerçevesinde değerlendirilebileceğini unutmamak gerekiyor. Nitekim bazı dava türleri, token projelerinin faydalarının veya securtiy özelliklerinin devreye sokulmasıyla ve bunun projelerin izahnamelerinde yer almasıyla proje sahiplerine bazı yükümlülükler yüklenmesine yol açabilecektir.
Tescil Zorunluluğu: Gayrimenkul tapularının tapuya tescil zorunluluğu, token devir işlemlerinde hukuki sorunlar yaratabilir. Token devrinin mülkiyet değişikliği için yeterli olmaması, token sahiplerini tapu tesciline zorlayabilir.
Ferağa İcbar Davası: Ferağa icbar davası, gayrimenkul satış vaadi sözleşmesine dayanarak taşınmazın mülkiyetinin devrini talep eden davadır. Bu dava, satış vaadi sözleşmesi ile taşınmazın devrini taahhüt eden ancak bu taahhüdü yerine getirmeyen tarafa karşı açılır. Tapuda pay devri tescili yapılmaması durumunda, token sahibi tapu tesciline zorlama (Ferağa İcbar Davası) yoluna gidebilir.
İdari ve Adli Sorunlar: Proje yaratılırken mevcut izahnamede yer alan taahhütlere aykırı bir şekilde token devri ile tapu devri işlemi gerçekleşmediğinde, izahnameye aykırılıktan dolayı adli ve idari sorumluluk davaları ile karşılaşılabilir.
Utility Tokenların Hukuki Sorunları: Utility tokenlar, bir mülkiyet hakkı tanımadığı için mülkiyet devri ile ilgili sorunlar yaşamaz. Ancak, tokenların fayda özelliklerinin korunması önemlidir. Token sahiplerine sürekli olarak ek menfaatler sağlanması ve fayda özelliklerinin kaybolmaması için dikkat edilmelidir.
Sonuç
Gayrimenkul tapularının ve pay senetlerinin tokenizasyonu, dijital teknolojilerin ve blok zincir tabanlı sistemlerin sunduğu fırsatlarla birlikte global çapta önemli bir yatırım aracı haline gelmiştir. Token özellikleri dikkate alındığında Türk Hukukunda Sermaye Piyasası Kanunu değişikliği ve ikincil düzenlemeler ile gelecek yeniliklerle security tokenlar devreye sokularak daha hızlı, daha az masraflı, güvenli işlemlerin önü açılması oldukça olağandır. Bununla birlikte utility tokenlar, token sahiplerine bir “fayda” özellikleri sağladıkları için şekil şartına takılmadan projelendirilebilecektir. Ancak projelerin, genel hukuk anlamında davaların muhatabı olmamaları için iş planının ve izahnamelerin genel hukuk çerçevesinde sıkı bir denetime ihtiyacı olmalıdır. Bu sebeple ülkemizde de potansiyel token projeleriyle yasal dayanakların SPK kanun değişikliği ile şekillenmesi ile birlikte daha sık karşılaşmayı beklemekteyiz.
