Thorne Bilişim Kurucu Ortağı Dr. Murat Yıldız, Fintechtime Mayıs sayısı için yazdı “Yeni Nesil Yatırım Araçları: DGPS (Dijital Gayrimenkul Pay Sertifikası) ve Gayrimenkul Tokenizasyonu”.
Blok zinciri teknolojisi, gayrimenkul yatırımlarını demokratikleştirmekte ve yatırımcılara daha fazla finansal kapsayıcılık sağlamaktadır. Yatırımcılar küçük miktarlarla gayrimenkul varlıklarına yatırım yapabiliyor ve geliştiriciler için yenilikçi fırsatlar ortaya çıkıyor. Ancak gayrimenkul paylarının geleneksel kayıt sistemlerine de işlenmesi güvenlik açısından önem taşımaktadır. Dubai’de bir örnek uygulama ile gayrimenkul yatırımları blok zincir üzerinde kayıt altına alınmıştır. Türkiye’de de benzer teknolojik altyapılar üzerinde çalışmalar sürmekte ve tokenizasyon platformları, farklı sektörlerde küçük bütçelerle yatırım yapmayı mümkün kılmayı amaçlamaktadır.
Yeni Nesil Yatırım Araçları: DGPS (Dijital Gayrimenkul Pay Sertifikası) ve Gayrimenkul Tokenizasyonu
Blok zincir teknolojisinin yarattığı yenilikçi dünya ile birlikte gelenekselleşen tüm yatırım alışkanlıkların değişime uğradığı bir çağı hep birlikte deneyimliyoruz. Birçok bilim insanı bu değişimlerle; sadece yeniliklere odaklanmış ileri teknoloji uzmanlarına değil, yaşamın her alanına dokunarak köklü bir dönüşüme neden olacağı düşünülen “Neo-Teknoloji Çağı”nın başladığını da iddia etmektedir. Hangi açıdan bakılırsa bakılsın, kabul edilmesi gereken önemli hususun; teknolojinin günlük yaşantımıza bugün itibariyle dünden çok daha hızlı etki ettiğidir.
Bilindiği üzere; tarihsel süreçten beri gelen en önemli alışkanlıklardan birisi de insanoğlunun geleceğini garanti altına alma içgüdüsüdür. Değiş tokuş aracı olarak sikkelerin ilk kullanıldığı dönemdeki Lidya Uygarlığı’nın başkenti Sardes’ten günümüze; insanlar birçok yatırım alanı ve yatırım biçimi keşfetmiştir. Bu yatırım alanlarının en başında ise; temel ihtiyaçlar piramidinin tepesindeki etmenler arasında yer alan ve belki de değerler açısından en değişkeni olan gayrimenkul sektörü gelmektedir.
Teknolojinin günümüzdeki lokomotifi olarak kabul edilen ‘dijital dönüşüm’uygulamaları, geleneksel yatırım araçlarının da dijitalleştirilmesine (tokenizasyon) olanak sağlamaktadır. Tokenizasyon, bir başka deyişle geleneksel bir yatırım aracının dijitalleştirilmesi, piyasada yer alan birçok yatırım alternatifinin yanı sıra gayrimenkul piyasasında da giderek daha fazla etkisini göstermektedir. Citigroup tarafından yapılan değerlendirmeye göre; 2030 yılında yatırıma temel tutulan varlıkların tokenizasyonu için yaklaşık 5 trilyon USD’lik bir hacim oluşacaktır.
CitiGroup 2030 tokenizasyon tahminleri
Gayrimenkul sektörünün deneyimlediği dijital dönüşümün önde gelen örneklerinden biri, DGPS’ler yani ‘dijital gayrimenkul pay sertifikaları’dır. Blok zincir teknolojisinden destek alan DGPS’ler, gerçek dünya gayrimenkul varlıklarının dijitalleştirilmiş bir biçimi olarak karşımıza çıkmaktadır. Ölçülebilir değeri ve gerçek dünyadaki karşılığını tanımlayan bu dijital sertifikalar, gerçek gayrimenkul varlığının parçalara ayrılmış dijital hallinden oluşmaktadır.
DGPS’ler, Tapu ve Kadastro Bilgi Sistemi’ne kayıtlı gerçek bir gayrimenkulün paylarını temsil eder. Bu şekilde, blok zincirde kayıtlanan bütün paylara sahip olan, o gayrimenkulün bütününün de sahibidir. Her türlü yatırım yapabilecek bütçeye uygun şekillerde düzenlenen ve blok zincirde kayıtlanan DGPS’ler, sahiplerine gerçek dünya varlıklarına sahip olma hakkı verir ve sanal dünyada satılan arazilerden farklı olarak, gerçek dünyada arazi payı sahibi olma fırsatı da sunar.
DGPS’lerin oluşturulması ve yönetimi, blok zincir teknolojisiyle sağlanır. Bu sayede gerçek dünya varlıklarının dijitalleştirilmesi (tokenizasyon) güvenli ve şeffaf bir şekilde gerçekleşir. DGPS’ler, yatırımcılara gayrimenkul varlıklarına küçük paylarla yatırım yapma, bu payları başka paylarla/varlıklarla takas etme ve dijital yatırım dünyasında sunulan arklı hizmetlerden yararlanma imkanı sağlamaktadır.
Diğer yandan, gayrimenkul tokenizasyonu da yatırım dünyasında büyük bir değişim yaratmaya aday bir konsept olarak karşımıza çıkmaktadır. Gayrimenkul tokenizasyonu, gerçek dünya varlıklarının bir blokzincir üzerinde dijital varlıklara (token’ler) dönüştürülmesini ifade eder. Bu tokenler, bir blokzincir platformunda alınıp satılabilmekte veya takas edilebilmekte ve yatırımcılara geleneksel finans kurumlarına veya aracılara ihtiyaç duymadan gayrimenkul varlıklarına doğrudan yatırım yapma fırsatı sunmaktadır.
Gayrimenkul tokenizasyonu potansiyel olarak birçok faydaya sahiptir.
Başlıca faydaları arasında şu hususlar bulunmaktadır:
Farklı ölçekteki gayrimenkul yatırımlarına daha fazla likidite temini; farklı büyüklükteki yatırımlar sepetleri, küçük paylara bölündüğü için ‘dijital paylar/varlıklar ‘daha likit bir piyasada işlem görür. Hızlıca alınıp satılmalara kolaylaşır ve böylece yatırımcılar sermayelerine daha kolay yön verebilecekleri ve piyasa koşullarındaki değişikliklere daha hızlı cevap verebilecekleri bir ‘dijital yatırım platformu’ndan faydalanmış olur.
Erişilebilirliğin/fırsat eşitliğinin artması; kısıtlı imkanlarla gayrimenkul sektörüne giriş engelini azaltarak, her ölçekteki bütçe sahibi yatırımcıların gayrimenkul piyasasına erişimini kolaylaştırır, fırsat eşitliğini sağlar.
Azaltılmış işlem maliyetleri; bir diğer faydalardan biridir. Burada blok zincir tabanlı kurulan ‘dijital yatırım platformu’ alıcılar ve satıcılar için; ‘komisyoncular’ vb. aracılara ücret ödemek zorunda kalmadan işlemleri hızlı ve verimli bir şekilde tamamlamalarını sağlamaktadır.
Geliştirilmiş şeffaflık ise tüm işlemlerin şeffaf bir şekilde kaydedilmesini sağlayarak dolandırıcılık veya manipülasyon riskini en aza indirgemektedir. Bu da gayrimenkul sektöründe yolsuzluğun azaltılmasına yardımcı olmaktadır. Blok zincir teknolojisinin dolayısıyla gayrimenkul tokenizasyonun sağladığı en önemli fayda, sistemdeki tüm kayıtların şeffaf bir şekilde takip edilebilir olmasıdır.
Geliştirilmiş güvenlik; blok zincir teknolojisi, üçüncü taraf aracılara olan ihtiyacı ortadan kaldırarak gelişmiş güvenlik sağlar. Böylece yatırımcılar bu aracılara ihtiyaç duymadan doğrudan birbirleriyle işlem yapabilir ve bu sayede işlem sürecinde dolandırıcılık veya hata olasılığını azaltır. Dijital dünyada en büyük risk olan bilgisayar korsanlarının yatırımcı verilerinin veya fonlarının çalınması/ kaybolması riski de blok zincir teknolojisindeki ‘dağıtık defter teknolojisi’ndeki kayıt altına alınma özelliği ile ortadan kaldırılmaktadır.
Blok zincir teknolojisi tabanlı tüm bu gelişmeler, birçok farklı sektörde olduğu gibi gayrimenkul yatırımlarının şeklini ve yapısını kökten değiştirmeye adaydır. Yeni düzende tüm yatırımcılar, küçük miktarlarla gayrimenkul varlıklarına yatırım yapabilir ve daha fazla finansal kapsayıcılığa ulaşabilirler. Geliştiriciler, girişimciler, alıcılar ve satıcılar için ise bu yeni teknolojiler, yenilikçi ve heyecan verici yatırım fırsatları sunmaktadır. Ancak tüm bu önemli gelişmelere ve ortaya çıkan fırsatlara rağmen, yatırımcılar tarafından üzerinde durulması gereken önemli bir husus daha bulunmaktadır: DGPS’lerle paylara ayrılan gayrimenkullerin, ‘pay sahipliliğinin’ geleneksel kayıt sistemlerine de işlenmesi büyük önem taşımaktadır. Ancak bu şekilde tüm gayrimenkul paylarının (DGPS’lerin), yatırımcılar tarafından mağduriyete yol açmadan güvenle kullanımı mümkün olabilir. Bu konudaki örnek uygulamalardan biri ‘Dubai Land Department’ tarafından 2018 yılında Dubai’de uygulamaya konulmuş ve tüm tapu verileri blok zincirde kayıt altına alınmıştır. Bu şekilde bir gayrimenkul yatırımcısı; bir bütün halinde veya paylara ayrılmış şekilde de olsa, yatırımının karşılığı olarak satın aldığı gerçek gayrimenkulü blok zincirde doğrudan kontrol edebilmektedir.
Ülkemizde de benzer dijital yatırım uygulamalarını hayata geçirmek için uzun süredir teknolojik alt yapı çalışmalarını sürdüren ve bu amaç doğrultusunda blok zincir teknolojilerini kullanan ‘tokenizasyon’ platform geliştiricileri bulunmaktadır. Söz konusu dijital platformlar; yatırımcıların küçük bütçelerle dahi olsa artan enflasyon karşısında zarar görmeden gayrimenkul başta olmak üzere farklı sektörlere yatırım yapabilmelerini hedeflemektedir. Özellikle ülkemizde çeşitli nedenlerle sermayeleri değer kaybetmeden yatırım yapabilecek ve yaptığı yatırımları devam ettirerek orta ve uzun vadede gayrimenkul sahibi olmayı hedefleyenler için, tokenizasyon uygulamalarının öneminin daha da artacağı düşünülmektedir.
